房貸進化論:更多SORA配套料登場
房贷进化论:更多SORA配套料登场
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房貸進化論:更多SORA配套料登場

新元銀行同業拆息率(SIBOR)預計在三至四年內逐步退出市場,由新元隔夜利率(SORA)取代。

 

跟一個月和三個月SIBOR掛鉤的浮動利率配套到時也將退場。華僑銀行(OCBC)在7月中率先推出本地首個跟SORA掛鉤的房貸配套。當前超低利率環境,房貸配套怎麼選?

本地金融市場將邁入單一基準利率,新元銀行同業拆息率(SIBOR)預計在三至四年內逐步退出市場,由新元隔夜利率(SORA)取代。

目前在本地房貸市場,跟一個月和三個月SIBOR掛鉤的浮動利率配套是主要產品之一。基本上,SIBOR過渡到SORA對一般借貸者沒有立即影響。不過,正考慮申請SIBOR配套的房貸族,應確認合約具有後備條款,以便之後可以平穩過渡。

華僑銀行在上個月中率先推出本地第一個SORA房貸配套,專供至少貸款100萬元的已建成私宅買家。

該配套鎖定期(lock-in period)為一年,利率以放款當天及之前89天的SORA簡單平均來計算,之後每個月調整一次。

目前,配套首兩年的利率為90天SORA+1.28%。若以8月11日發放貸款計算,首月的房貸利率為0.1234%+1.28%=1.4034%。如果選擇華僑銀行的三個月SIBOR配套,目前息差1%,8月11日的三個月SIBOR為0.4319%,首三個月的房貸利率為1.4319%。

理財網站MoneySmart房貸主管吳幼新向《聯合早報》表示,由於SORA房貸是全新產品,借貸者仍不熟悉,因此提出了不少詢問,估計還需要一段時間才能理解SORA利率的特性,接受跟SORA掛鉤的配套。

Redbrick房貸諮詢公司副總裁莊鏆議則透露,SORA配套推出以來銷售“相對緩慢”。他認為,部分原因或許是相對於其他浮動利率和固定利率配套,SORA配套利率的競爭力不明顯。

莊鏆議說:“由於目前只有華僑銀行推出SORA配套,消費者無從比較,難以判斷用90天平均SORA計算利率是太長還是太短。借貸者若要對SORA有更進一步的了解,須有更多銀行推出各自的配套。”

受訪房貸業者表示,截至目前暫未聽聞其他銀行計劃推出SORA掛鉤房貸配套。

不過,隨著SORA取代SIBOR的時間表已確定,新加坡金融管理局也已從8月份開始提供一個月、三個月和六個月SORA複利數據,市場基準指標趨向完整,銀行預計將陸續推出更多跟SORA掛鉤的房貸配套。

Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇認為,任何銀行要推出這個全新產品,最終的房貸利率應當低於現有的配套,否則很難說服借貸者接受風險,嘗試新產品。他認為,現階段多數消費者仍將選擇較熟悉的SIBOR配套。

SORA波動性相對大

SORA是銀行間每日早上9時至傍晚6時15分之間進行的無抵押隔夜新元交易的交易量加權平均利率。金管局網站自2005年7月1日就已每日更新,有完整的數據供市場參考及追踪。

吳幼新說,SIBOR是同業之間的拆息率,而SORA是根據新元實際交易得出的隔夜利率,更為透明,因此是良好的基準利率。但與此同時,消費者必須接受它的波動性,因為它對市場因素的反應將更為迅速。

他說:“歷史數據顯示,它在今年3月美國聯邦儲備局突然大幅降息期間,就下跌得比SIBOR快很多。同樣的,當利率上揚時,它也會更迅速反應。”(見製圖紅線)

雖然SORA本身的波動性大,但華僑銀行的SORA配套,是以過去90天的簡單平均來計算出配套利率。莊鏆議表示,這個“往回看”的計算方式,為配套利率提供了穩定性(見製圖橙線)。至於SIBOR是“往前看”的利率,因此反映更多當下的市場因素。

吳尚宇則認為,SIBOR的好處在於跟美國的聯邦基金利率(federal funds rate)的歷史關聯性已經過多年印證,是房貸顧問為藉貸者提供諮詢及展望的基準。 “事實上,我認為本地銀行應該推出跟聯邦基金利率掛鉤的產品,這個產品將會馬上取得成功。”

房貸配套利率下跌空間不大

不管選擇哪個配套,借貸者還是要回到全球利率走勢的基本面來考量。

吳尚宇表示,目前所有的市場預測都指向聯邦基金利率的超低水平將持續一段時期。 “在上一回全球金融危機,超低利率從2009年一直延續到2014年。”

莊鏆議也不認為利率接下來會突然回升,因為冠病疫情對經濟造成長期的衝擊。

吳幼新則指出,隨著銀行開始推出更長期的固定利率配套,這顯示利率將繼續保持在超低水平。

受訪房貸諮詢顧問認為,目前房貸利率變動的主要因素在於銀行所收取的息差。莊鏆議說:“低利率環境對銀行的盈利來說是逆風,如果基準利率繼續下跌,息差估計會上揚。”

吳尚宇則認為,銀行的息差在近期調高得太快了,他希望市場力量能促使銀行在下半年把息差調低。

不過整體而言,房貸專家指出,目前不論固定利率或不同的浮動利率配套,利率都已偏低,彼此的差距不大,再下跌的空間也不大。

吳幼新說:“如果你不緊密追踪利率走勢,我建議選擇固定配套,因為它跟浮動配套的差距極小。如果選擇浮動利率配套,你得問自己,它還能跌多少?”

吳尚宇建議借貸者選擇SIBOR浮動利率配套,因為固定利率配套平均比浮動配套的利率高出0.20個百分點。他認為,即使利率在稍後上揚,借貸者還有足夠時間反應,轉到固定利率配套。

兩策略二選一

莊鏆議建議借貸者按各自需求從兩個策略中選擇其一。策略一也是趁利率低迷選擇固定利率配套,對沖掉未來幾年利率上揚的風險,享受現金流狀況平穩、可預測的好處。

策略二是選擇SIBOR或其他利率掛鉤配套,獲得最低市場利率,同時享有整體利率未來幾年更大可能維持在低水平的好處,但同時也找尋提供免費轉換(free conversion)及較短鎖定期的配套,對沖利率上揚的風險。

SIBOR是同業之間的拆息率,而SORA是根據新元實際交易得出的隔夜利率,更為透明,因此是良好的基準利率。但與此同時,消費者也必須接受它的波動性,因為它對市場因素的反應更為迅速。

—— MoneySmart房貸主管吳幼新

任何銀行要推出這個全新的產品,最終的房貸利率應當要低於現有其他配套,不然將難說服借貸者接受風險,嘗試新產品。

—— Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇

SORA配套推出以來銷售“相對緩慢”,部分原因或許是相對於其他浮動利率和固定利率配套,SORA配套利率的競爭力不明顯。


房贷进化论:更多SORA配套料登场

新元银行同业拆息率(SIBOR)预计在三至四年内逐步退出市场,由新元隔夜利率(SORA)取代。

 

跟一个月和三个月SIBOR挂钩的浮动利率配套到时也将退场。华侨银行(OCBC)在7月中率先推出本地首个跟SORA挂钩的房贷配套。当前超低利率环境,房贷配套怎么选?

本地金融市场将迈入单一基准利率,新元银行同业拆息率(SIBOR)预计在三至四年内逐步退出市场,由新元隔夜利率(SORA)取代。

目前在本地房贷市场,跟一个月和三个月SIBOR挂钩的浮动利率配套是主要产品之一。基本上,SIBOR过渡到SORA对一般借贷者没有立即影响。不过,正考虑申请SIBOR配套的房贷族,应确认合约具有后备条款,以便之后可以平稳过渡。

华侨银行在上个月中率先推出本地第一个SORA房贷配套,专供至少贷款100万元的已建成私宅买家。

该配套锁定期(lock-in period)为一年,利率以放款当天及之前89天的SORA简单平均来计算,之后每个月调整一次。

目前,配套首两年的利率为90天SORA+1.28%。若以8月11日发放贷款计算,首月的房贷利率为0.1234%+1.28%=1.4034%。如果选择华侨银行的三个月SIBOR配套,目前息差1%,8月11日的三个月SIBOR为0.4319%,首三个月的房贷利率为1.4319%。

理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新向《联合早报》表示,由于SORA房贷是全新产品,借贷者仍不熟悉,因此提出了不少询问,估计还需要一段时间才能理解SORA利率的特性,接受跟SORA挂钩的配套。

Redbrick房贷咨询公司副总裁庄鏆议则透露,SORA配套推出以来销售“相对缓慢”。他认为,部分原因或许是相对于其他浮动利率和固定利率配套,SORA配套利率的竞争力不明显。

庄鏆议说:“由于目前只有华侨银行推出SORA配套,消费者无从比较,难以判断用90天平均SORA计算利率是太长还是太短。借贷者若要对SORA有更进一步的了解,须有更多银行推出各自的配套。”

受访房贷业者表示,截至目前暂未听闻其他银行计划推出SORA挂钩房贷配套。

不过,随着SORA取代SIBOR的时间表已确定,新加坡金融管理局也已从8月份开始提供一个月、三个月和六个月SORA复利数据,市场基准指标趋向完整,银行预计将陆续推出更多跟SORA挂钩的房贷配套。

Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇认为,任何银行要推出这个全新产品,最终的房贷利率应当低于现有的配套,否则很难说服借贷者接受风险,尝试新产品。他认为,现阶段多数消费者仍将选择较熟悉的SIBOR配套。

SORA波动性相对大

SORA是银行间每日早上9时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。金管局网站自2005年7月1日就已每日更新,有完整的数据供市场参考及追踪。

吴幼新说,SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应将更为迅速。

他说:“历史数据显示,它在今年3月美国联邦储备局突然大幅降息期间,就下跌得比SIBOR快很多。同样的,当利率上扬时,它也会更迅速反应。”(见制图红线)

虽然SORA本身的波动性大,但华侨银行的SORA配套,是以过去90天的简单平均来计算出配套利率。庄鏆议表示,这个“往回看”的计算方式,为配套利率提供了稳定性(见制图橙线)。至于SIBOR是“往前看”的利率,因此反映更多当下的市场因素。

吴尚宇则认为,SIBOR的好处在于跟美国的联邦基金利率(federal funds rate)的历史关联性已经过多年印证,是房贷顾问为借贷者提供咨询及展望的基准。“事实上,我认为本地银行应该推出跟联邦基金利率挂钩的产品,这个产品将会马上取得成功。”

房贷配套利率 下跌空间不大

不管选择哪个配套,借贷者还是要回到全球利率走势的基本面来考量。

吴尚宇表示,目前所有的市场预测都指向联邦基金利率的超低水平将持续一段时期。“在上一回全球金融危机,超低利率从2009年一直延续到2014年。”

庄鏆议也不认为利率接下来会突然回升,因为冠病疫情对经济造成长期的冲击。

吴幼新则指出,随着银行开始推出更长期的固定利率配套,这显示利率将继续保持在超低水平。

受访房贷咨询顾问认为,目前房贷利率变动的主要因素在于银行所收取的息差。庄鏆议说:“低利率环境对银行的盈利来说是逆风,如果基准利率继续下跌,息差估计会上扬。”

吴尚宇则认为,银行的息差在近期调高得太快了,他希望市场力量能促使银行在下半年把息差调低。

不过整体而言,房贷专家指出,目前不论固定利率或不同的浮动利率配套,利率都已偏低,彼此的差距不大,再下跌的空间也不大。

吴幼新说:“如果你不紧密追踪利率走势,我建议选择固定配套,因为它跟浮动配套的差距极小。如果选择浮动利率配套,你得问自己,它还能跌多少?”

吴尚宇建议借贷者选择SIBOR浮动利率配套,因为固定利率配套平均比浮动配套的利率高出0.20个百分点。他认为,即使利率在稍后上扬,借贷者还有足够时间反应,转到固定利率配套。

两策略二选一

庄鏆议建议借贷者按各自需求从两个策略中选择其一。策略一也是趁利率低迷选择固定利率配套,对冲掉未来几年利率上扬的风险,享受现金流状况平稳、可预测的好处。

策略二是选择SIBOR或其他利率挂钩配套,获得最低市场利率,同时享有整体利率未来几年更大可能维持在低水平的好处,但同时也找寻提供免费转换(free conversion)及较短锁定期的配套,对冲利率上扬的风险。

SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者也必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应更为迅速。

—— MoneySmart房贷主管吴幼新

任何银行要推出这个全新的产品,最终的房贷利率应当要低于现有其他配套,不然将难说服借贷者接受风险,尝试新产品。

—— Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇

SORA配套推出以来销售“相对缓慢”,部分原因或许是相对于其他浮动利率和固定利率配套,SORA配套利率的竞争力不明显。

 


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